Seguro de tasación para financiación hasta el 100% del LTV vivienda, local o nave (valor tasado) | Interesante para Empresas

Si ayer hablabamos de otro tema de bancaseguros, la “obligación” de contratar el seguro todoriesgo con el banco que presta la financiación hipotecaria, hoy vimos en BankimiaNews un artículo que rompe los esquemas financieros de riesgo bancario en 2011: Seguro de Tasación- La posibilidad de financiar el 100% de tasación.

Advertir primeramente que estos seguros llevan un tiempo en que no se comercializan por las aseguradoras, dada la coyuntura económico recesiva iniciada a finales de 2007, ni se les espera a corto plazo, pero lo cierto es que desde el punto de vista empresa-empresario puede tener sentido financiero cuando vuelva a estar en el portfolico de las sucursales bancarias.

Esto es la explicación de la solución aseguradora que da Mireia Quiros:

El seguro de tasación es un tipo de póliza que asegura a la entidad financiera por el importe de la hipoteca que sobrepasa el 80% de la tasación ; el cliente del banco es quién paga la prima y una aseguradora responde ante cliente y banco.

Pongase en el caso de que la sociedad/empresa compra una vivienda (como inversión patrimonial o para uso del empresario), una mercántil se deduce gastos e interesés del impuesto de sociedades, por lo que en esta vía tiene un incentivo para apalancarse pagar el seguro y no drenar liquidez de esta forma al flujo de operaciones corrientes del negocio o core business.

Dado que ahora el LTV admitido para financiación hipotecaria sobre oficinas/locales comerciales y naves se ha rebajado al 60%, ¿se dan cuenta del potencial que tendría para el mercado de seguros analizar la viabilidad de asumir estos riesgos y discriminar para hacer una buena cartera?

De esta forma en función a las reglas de admisión de riesgo de la aseguradora y a criterios de rentabilidad-riesgo se podrían cotizar primar para asegurar un 10, 20, 30 o hasta el 40% por encima para que también los inmuebles de personas jurídicas puedan llegar a ser financiados al 100%. Estaría bien que un actuario les echará números… tiempo al tiempo, solo hay que esperar unos cuantos años a que el precio de los inmuebles se estabilice y recupere la senda alcista en precio corriendo nuevamente detrás de la inflación hasta vatirla again.

Seguros de Construcción para garantizar cantidades entregadas a cuenta al promotor

Con los tiempos que corren, en los que las entidades bancarias no quieren ni oir hablar del riesgo promotor (operaciones de activo sector construcción-promición), el sector seguros esta aprovechando para suministrar garantías y avales (seguros de caución) con tarifas competitivas.

Según los últimos movimientos en el mercado inmobiliario español, las aseguradoras especialistas en sumistrar seguros al sector construcción, como es el caso de Asefa, estan despuntando en la concesión de seguros de afianzamiento a promotores inmobiliarios que desarrollan vivienda protegida (vpo) y cooperativas de vivienda, es decir a las promociones que cuentan todavía a día de hoy con porcentajes de venta de la promoción sobre planos superior al 80-90% de las viviendas proyectadas.

En la práctica, no vale con ofertas de seguro aceptadas por las promotoras, hay que tener en cuenta que no vale de mucho que la promotora cuente con la línea de avales o de caución si el comprador de la vivienda no ha recibido aún la carta de aval correspondiente por las cantidades entregadas a cuenta, que es con la cual este puede reclamar las cantidades a la aseguradora junto con los intereses legales en caso de incumplimiento del contrato por parte del promotor, que es el tomador proponente de un seguro que es obligatorio por Ley.

Puedes informarte aquí de las garantías y características del seguro de afianzamiento.

También tienes aquí +información sobre seguros de construcción y promoción inmobiliaria.

Imagen: tumanitas

Unión Alcoyana Decenal

El seguro decenal para la construcción nace para la mejora de las condiciones de calidades de las edificaciones y la exigencia de responsabilidad (legal) por causa de la misma.

¿Qué garantías incluye el seguro Unión Decenal?

Daños materiales por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, así como a la obra secundaria, instalaciones y urbanización.

¿Qué documentación es necesaria para la formalización de este seguro?

Es necesaria la contratación de la póliza provisional al inicio de la construcción (como si se tratará de un preaval, un preseguro) una vez recibido por la aseguradora, así como la solicitud cuestionario y el informe D0 del Organismo de Control Técnico (OCT).

¿Hay legislación que obligue a la contratación de un seguro de daños a la edificación?

• Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (vigor 06/05/00)
• Instrucción 11/09/2000 Registradores y Notarios consulta D.G.S
• Ley 53/2002 de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, disposición adicional segunda Art. 105 modificación L.O.E. (vigor 01/01/03)

¿Son asegurables todas las edificaciones?

• Aquellos de carácter permanente, públicos o privados cuyo uso principal sea:
  • Vivienda (disposición adicional segunda)
• Aquellas edificaciones  que sean resultado de las obras siguientes:
  • Las obras de nueva construcción
  • Las obras que alteren la fachada, volumen, cimentación, estructura o uso.
  • Las obras en edificios catalogados.
• Las instalaciones fijas, equipamientos y de urbanizaciones adscritas al edificio.

La construcción de edificios, la realización de obras que en ellos se ejecuten, precisan de proyecto previo (Art. 2.2) y las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.

¿Quién está obligado a contratar el seguro decenal?

Es un seguro de carácter obligatorio sólo a edificios de viviendas y esta obligación recae sobre el promotor del edificio.

¿Quién es el asegurado?

Se trata de un seguro atípico ya que el asegurado es desconocido para la Compañía aseguradora, ya que es la persona adquiriente de la vivienda.

Existen seguros en los que se designa directamente el asegurado o beneficiario de la póliza y en este caso es la persona que compre la vivienda.

¿Qué riesgos se excluyen?

• Daños corporales y perjuicios económicos.
• Daños a inmuebles contiguos.
• Daños a bienes muebles.
• Obras posteriores a la recepción, salvo reservas.
• Daños por mal uso o falta mantenimiento.
• Gastos de mantenimiento.
• Incendio o explosión (salvo vicio o defecto propios)
• Caso fortuito o fuerza mayor.
• Con origen en partes sobre las que se hagan reservas en el acta de recepción

¿Cuándo se inician las garantías del seguro Decenal?

La garantía se inicia a la finalización de la obra cuando el promotor de la misma entrega la vivienda al adquiriente o asegurado.

La duración del contrato es de 10 años (decenal) más dos de posible recepción de reclamaciones por daños que hayan aparecido durante los diez años de vigencia de la póliza.

Es normal que Unión Alcoyana incluya en su oferta de seguros esta póliza dado que su ámbito de actuación es fundamentalmente la Comunidad Valencia, área con amplia actividad inmobiliaria y con importantes proyectos y empresas en este sector dentro de la comunidad.   

La inversión en inmuebles residenciales y su aseguramiento: información clave sobre esta póliza.

Según un reciente estudio de Unespa, al año se producen en España alrededor de 425.000 robos, añadiéndose además que los daños causados por el agua y la rotura de cristales son los siniestros mas frecuentes. Con estos datos adquiere cada vez mas fuerza la necesidad de asegurar nuestras inversiones inmobiliarias, pues a la par que vemos cubiertos nuestros daños, vemos disminuidos los posibles conflictos -que se puedan generar por los posibles siniestros-, con los vecinos o con la comunidad de propietarios en general.

Pero, con independencia de las diferentes coberturas que puede ofrecer un convencional seguro de hogar, para cubrir esta necesidad debemos contratar un seguro correctamente. Dos son los aspectos básicos en los que hay que fijarse para realizar una correcta contratación del seguro: continente y contenido.

El CONTINENTE que se refiere a la estructura de la vivienda: paredes, techos, suelo… En las viviendas que se integran dentro de una comunidad de vecinos hay que tener en cuenta las posibles conexiones con los seguros de la comunidad para evitar duplicidad en las coberturas. Es recomendable, no obstante, y para evitar cualquier incidencia, facilitar a las aseguradoras datos referentes a los metros cuadrados construidos de la vivienda a asegurar y con eso evitaremos problemas posteriores. El contiente es una materia de estudio vital si usted, o su empresa, es la propietaria de un conjunto de viviendas o apartamentos y anejos que conforman un edificio íntegramente de su patrimonio.

El CONTENIDO, es decir, los objetos de la vivienda que son propiedad del asegurado, es el otro elemento básico para la correcta contratación de una póliza de hogar. Importante es, en este caso, la correcta valoración de los objetos de acuerdo con su valor en el momento de la contratación, pero hay que tener en cuenta que con independencia de la contratación de la revalorización automática de capitales, el incremento o disminución de los objetos dentro de la vivienda, en el periodo de vigencia de la póliza, debe plasmarse en la misma. Así evitaremos problemas, por ejemplo, de infraseguro.

Por último y respecto a los SINIESTROS, con independencia de lo anteriormente indicado relativo a una correcta contratación con una adecuada cifra para contenido y continente, tenemos que resaltar que los daños indemnizables son aquellos que figuran en la póliza, excluyendo de su cobertura, por regla general, aquellos daños originados por el uso –si lo tiene arrendado- o por falta de mantenimiento.

Además, tenga en cuanta de antemano que si esta pensando en iniciarse actualmente en este tipo de inversiones -por el surgimiento de oportunidades inversión en el sector inmobiliario- y tiene pensado o necesita solicitar una hipoteca, este seguro es una condición más que le exigirá la entidad bancaria para su concesión.

Seguros de ARRENDAMIENTO: Seguro de IMPAGO de Rentas Inmobiliarias & FISCALIDAD (I)

ALQUILER DE VIVIENDA:

El Seguro de alquiler o seguro de impago de rentas, es un producto innovador que GARANTIZA al propietario de una vivienda EL PAGO de la renta de alquiler aunque el inquilino deje de pagarla.

Alquiler_Vivienda

Coberturas:

-          La propiedad recibirá siempre la renta por alquiler aunque el inquilino deje de pagar.

-          Ayuda al propietario para la recuperación de la vivienda a la mayor brevedad posible (mediante asesoramiento y ayuda en todas las acciones legales).

-          Caso de que el inquilino moroso antes de abandonar la vivienda realice actos vandálicos o robo en su vivienda le compensan por los daños.

-          Defensa jurídica en los juicios de desahucio.

FISCALIDAD arrendamiento Vivienda:

-          Para el arrendador (propietario) supone un ingreso en IRPF en concepto de Rendimientos Inmobiliarios, del que podrá deducir los gastos necesarios de mantenimiento y amortización. Si el contrato es entre personas físicas no se repercute I.V.A.

-          Para el arrendatario (inquilino) es un gasto que puede generar derecho a deducción fiscal en la declaración de la Renta según Comunidades Autónomas.

VIA/Enlace de Interés:

http://www.segurodealquiler.es/